Wohnung mieten in Graz: Wege, Regeln, Kosten
Richtwert 9,30 Euro, Provisionsverbot seit 2023, fünf Jahre Mindestbefristung bei gewerblichen Vermietern: Was auf dem Grazer Mietmarkt gilt und wie Sie an eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung kommen.
Drei Wege zu einer Wohnung
Wer in Graz eine Mietwohnung sucht, bewegt sich auf drei getrennten Märkten, die nach völlig unterschiedlichen Regeln funktionieren. Auf dem privaten Markt geht es schnell, kostet aber am meisten. Bei den gemeinnützigen Bauvereinigungen, umgangssprachlich Genossenschaften, ist die Miete niedriger, dafür braucht es Geduld und einen Finanzierungsbeitrag. Gemeindewohnungen der Stadt sind am günstigsten, aber an Einkommensgrenzen und Wartezeiten gebunden.
Der Fehler, den viele machen: Sie suchen ausschließlich auf den großen Plattformen und melden sich nirgends vor. Wer nach Graz zieht und nicht sofort eine Wohnung braucht, sollte die Vormerkungen bei Genossenschaften und beim Wohnungsamt gleich am Anfang erledigen - sie kosten nichts und laufen im Hintergrund weiter, während man auf dem freien Markt sucht.
Was die Miete kostet
Für Altbauwohnungen, die dem Richtwertsystem unterliegen, gilt in der Steiermark seit 1. April 2026 ein Richtwert von 9,30 Euro pro Quadratmeter. Die Anpassung war für 2026 mit maximal einem Prozent gedeckelt, nachdem 2024 und 2025 gar nicht valorisiert wurde. Betroffen sind allerdings nur rund 11 Prozent der steirischen Hauptmietwohnungen - der Rest läuft über freie Mietzinsvereinbarungen oder geförderte Mieten. Die aktuellen Werte und die Kategoriebeträge von 1,13 bis 4,51 Euro listet die Mietervereinigung Österreichs.
Auf dem freien Markt entscheidet die Lage. Was der Quadratmeter in den einzelnen Bezirken tatsächlich kostet, vom günstigen Rand bis zur teuren Innenstadt, steht mit allen Zahlen in unserer Übersicht der Immobilienpreise in Graz. Wichtig beim Rechnen: Die Zahl im Inserat ist meist die Nettomiete. Dazu kommen Betriebskosten, die in Graz je nach Haus zwischen 2 und 3,50 Euro pro Quadratmeter ausmachen, dazu Heizung, Strom und - je nach Vertrag - 10 Prozent Umsatzsteuer auf die Wohnungsmiete.
Die Gemeindewohnung: Wer sie bekommt
Die Stadt Graz vergibt ihre Wohnungen über das Wohnungsamt am Schillerplatz 4. Die Voraussetzungen sind klar geregelt: Sie müssen mindestens 18 Jahre alt sein (oder minderjährig mit eigenem Kind im Haushalt) und entweder seit mindestens einem Jahr ununterbrochen in Graz wohnhaft oder berufstätig sein oder insgesamt 15 Jahre in Graz gelebt beziehungsweise gearbeitet haben. Dazu darf kein Vermögen vorhanden sein, mit dem man sich selbst eine Wohnung leisten könnte.
Die Einkommensgrenzen beziehen sich auf das Nettohaushaltseinkommen pro Jahr:
| Haushaltsgröße | Nettoeinkommen pro Jahr |
|---|---|
| 1 Person | 49.600 € |
| 2 Personen | 74.400 € |
| 3 Personen | 80.970 € |
| 4 Personen | 87.540 € |
| 5 Personen | 94.110 € |
| jede weitere Person | + 6.570 € |
Das Ansuchen läuft online oder persönlich am Schillerplatz, Montag bis Donnerstag von 8 bis 15 Uhr und Freitag von 8 bis 12:30 Uhr; der Hausbriefkasten funktioniert außerhalb dieser Zeiten. Mitzubringen sind Ausweisdokumente, Einkommensnachweise der letzten drei Monate und der aktuelle Mietvertrag mit Raumangaben, dazu je nach Situation weitere Nachweise. Alle Details stehen auf der Seite der Stadt zu Gemeindewohnungen: Ansuchen und Voraussetzungen, telefonisch erreichbar unter +43 316 872-5417.
Genossenschaftswohnung: günstiger, aber mit Einsatz
Gemeinnützige Bauvereinigungen bauen mit öffentlicher Förderung und dürfen nur kostendeckend vermieten. Das drückt die Miete spürbar, hat aber zwei Haken. Erstens die Wartezeit: Man meldet sich für ein Projekt vor und wartet, bis gebaut oder frei wird. Zweitens der Finanzierungsbeitrag, auch Grund- oder Baukostenbeitrag genannt: eine einmalige Zahlung bei Vertragsabschluss, die man beim Auszug abzüglich einer jährlichen Abschreibung zurückbekommt. Sie ist rechtlich eine Art Mietvorauszahlung und kann je nach Projekt fünfstellig ausfallen - Geld, das man aufbringen muss, auch wenn man es später wiedersieht.
Die beiden größten Anbieter in der Stadt sind die ÖWG Wohnbau und die GWS, bei der die Vormerkung kostenlos und unverbindlich online möglich ist. Wer systematisch vorgehen will, arbeitet die vollständige Liste der gemeinnützigen Bauvereinigungen des Landes Steiermark durch und meldet sich bei mehreren an. Mehrfachvormerkungen sind üblich und kosten nichts.
Privater Markt: Seit 2023 zahlt der Vermieter den Makler
Die wichtigste Änderung der letzten Jahre betrifft die Maklerprovision. Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Die Provision darf nur von dem verlangt werden, der den Makler zuerst beauftragt hat. Weil das in der Praxis fast immer die Vermieterseite ist, sind Mietwohnungen, die über Plattformen von Maklern angeboten werden, für Suchende in der Regel provisionsfrei.
Nur wer selbst einen ausdrücklichen, schriftlichen Suchauftrag erteilt, kann noch zur Kasse gebeten werden - und selbst dann nicht, wenn der Makler wirtschaftlich mit dem Vermieter verflochten ist oder die Wohnung ohnehin schon beworben hat. Die Details erklärt die Arbeiterkammer zum Bestellerprinzip. Wird Ihnen trotzdem eine Provision verrechnet, lohnt die Nachfrage, wer den Auftrag erteilt hat.
Gesucht wird in Graz überwiegend auf willhaben und ImmoScout24, dazu kommen die Aushänge und Gruppen rund um die Universitäten sowie die Angebote der Hausverwaltungen selbst. Wer eine WG sucht oder als Studentin oder Student nach Graz zieht, findet die spezifischen Wege in unserem Beitrag Wohnen als Studentin oder Student in Graz und die Heimplätze unter Studentenheime in Graz.
Befristung: fünf Jahre statt drei
Befristete Verträge sind in Graz die Regel, nicht die Ausnahme. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt seit der jüngsten Reform eine gestaffelte Mindestdauer: fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, und drei Jahre, wenn er es nicht ist. Kürzere Befristungen sind unwirksam, der Vertrag gilt dann im Zweifel als unbefristet.
Für Mieterinnen und Mieter wichtiger ist das Kündigungsrecht, das nicht abbedungen werden kann: Nach Ablauf eines Jahres können Sie jederzeit schriftlich zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen, ohne Angabe von Gründen. Frühestmöglicher Auszugstermin ist damit das Ende des 16. Monats. Die geltende Rechtslage steht auf der Seite von oesterreich.gv.at zur Befristung von Mietverträgen. Dazu kommt im Anwendungsbereich des MRG der Befristungsabschlag von 25 Prozent: Eine befristete Wohnung muss günstiger sein als eine unbefristete mit gleicher Ausstattung.
Kaution, Gebühren, Ablöse
Üblich sind drei Bruttomonatsmieten Kaution. Mehr ist möglich, aber ab etwa sechs Bruttomonatsmieten wird es nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs sittenwidrig. Nach § 16b MRG muss die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters und verzinst veranlagt werden - üblich ist ein auf den Namen des Mieters lautendes Sparbuch, das an den Vermieter verpfändet wird. Beim Auszug ist sie abzüglich berechtigter Forderungen zurückzuzahlen; eine gesetzliche Frist gibt es nicht, ein bis zwei Monate gelten als angemessen.
Eine Position, die viele noch aus Erzählungen kennen, ist ersatzlos weg: Die Mietvertragsgebühr für Wohnräume wurde abgeschafft, sie fällt für alle Verträge weg, die ab dem 11. November 2017 abgeschlossen wurden. Wer sie trotzdem verrechnet bekommt, sollte widersprechen.
Vorsicht ist bei Ablösen geboten. Zahlungen für Einrichtung wie eine Küche sind nur zulässig, wenn ihnen ein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Verlangt jemand Geld schlicht dafür, dass Sie die Wohnung bekommen, ist das eine verbotene Ablöse und rückforderbar. Im Zweifel lohnt vor der Unterschrift ein Anruf bei der Arbeiterkammer Steiermark oder der Mietervereinigung - beide beraten in Graz.
Was Sie bei der Besichtigung klären sollten
Bei der Besichtigung entscheidet sich mehr als der erste Eindruck. Ein Punkt, den Vermieter oft übergehen: Der Energieausweis ist Pflicht. Nach dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz muss die Vermieterseite bereits im Inserat Kennwerte zur Energiequalität angeben, den höchstens zehn Jahre alten Ausweis bei den Vertragsverhandlungen vorlegen und ihn innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss aushändigen. Verstöße sind eine Verwaltungsübertretung und können mit bis zu 1.450 Euro bestraft werden. Für Sie ist der Ausweis die einzige belastbare Auskunft darüber, was die Heizung im Winter kosten wird.
Fragen Sie außerdem konkret nach: Wie wird geheizt und wer schließt den Energieliefervertrag ab? Sind Warmwasser und Heizung in den Betriebskosten enthalten oder werden sie extra abgerechnet? Wie hoch war die letzte Betriebskostenabrechnung tatsächlich - die Vorschreibung im Vertrag ist nur eine Akontozahlung. Gibt es einen Lift, einen Kellerabteil, einen Fahrradraum, einen Stellplatz und was kostet er zusätzlich? Und ganz praktisch: Wie laut ist es bei geöffnetem Fenster zur Hauptverkehrszeit? Eine Besichtigung um 11 Uhr vormittags am Sonntag sagt darüber wenig.
Wohnunterstützung des Landes
Wenn die Miete zu viel vom Einkommen frisst, gibt es die Wohnunterstützung des Landes Steiermark, den Nachfolger der früheren Wohnbeihilfe. Sie wird für Mietwohnungen gewährt, nicht für Eigentum, und setzt voraus, dass alle Haushaltsmitglieder dort ihren Hauptwohnsitz haben. Eigenes Vermögen ist bis zu einer Grenze von 10.000 Euro vorher einzusetzen. Die Höhe hängt von Haushaltseinkommen, Haushaltsgröße, Wohnungsgröße und Miete samt Betriebskosten ab.
Mit 1. April 2026 ist eine Reform in Kraft getreten, die die Bedingungen verschärft: unter anderem ein fünfjähriger Aufenthalt in Österreich, für Drittstaatsangehörige zusätzlich Deutschkenntnisse auf Niveau A2, und die Frist zur Meldung von Einkommensänderungen wurde von vier auf zwei Wochen verkürzt. Antrag und Rechner stehen auf dem Sozialserver des Landes Steiermark zur Wohnunterstützung, Auskunft gibt es unter 0316 877-3748. Anträge per E-Mail werden nicht angenommen.
Nach der Unterschrift
Der Meldezettel ist innerhalb von drei Tagen nach dem Einzug fällig und kostenlos; unterschreiben muss ihn auch der Unterkunftgeber, also die Vermieterseite - besprechen Sie das am besten gleich bei der Schlüsselübergabe, sonst laufen Sie dem Papier hinterher. Dazu kommen je nach Situation Ummeldungen bei Strom, Internet und Zulassungsstelle. Welche Behörde wofür zuständig ist und was Sie jeweils mitbringen müssen, steht in unserem Beitrag zu den Behördenwegen in Graz. Wer noch überlegt, in welchem Teil der Stadt er suchen soll, findet die Charakteristik aller Bezirke in unserer Übersicht der 17 Grazer Bezirke. Stand August 2026.
